Quanto imposto paga quem aluga imóvel como PF vs. PJ?
Tabela progressiva do IRPF vs. tributação no Lucro Presumido — simulação com imóvel de R$ 800 mil gerando R$ 6 mil por mês.
Aluguel recebido por pessoa física cai na tabela progressiva do IRPF, com alíquota de até 27,5%. Na PJ com Lucro Presumido, a carga total fica em torno de 11,33% (IRPJ 15% + CSLL 9% sobre base presumida de 32%, mais PIS 0,65% e COFINS 3%). Para um imóvel de R$ 800 mil gerando R$ 6 mil por mês, a diferença é de quase R$ 12 mil por ano — o suficiente para pagar toda a contabilidade da holding e ainda sobrar.
A tributação sobre aluguel é onde a diferença entre pessoa física e pessoa jurídica aparece com mais clareza.
E os números podem surpreender.
Vamos começar com a pessoa física.
Quando você recebe aluguel no CPF, esse valor entra diretamente na sua declaração de imposto de renda como rendimento tributável.
A tabela progressiva do IRPF aplica alíquota zero até R$ 2.824 mensais, 7,5% de R$ 2.825 a R$ 3.751, 15% de R$ 3.752 a R$ 4.664, 22,5% de R$ 4.665 a R$ 6.101, e 27,5% acima disso.
Para quem já tem renda de trabalho ou outras fontes, o aluguel se soma a tudo isso e quase sempre cai na faixa de 27,5%.
Além do IRPF, o aluguel recebido por pessoa física está sujeito ao carnê-leão, que precisa ser recolhido mensalmente via Receita Federal.
Se você esquecer ou atrasar, há multa e juros.
Na pessoa jurídica com Lucro Presumido, a conta é diferente.
A Receita Federal presume que 32% da receita bruta de locação de imóveis é lucro tributável.
Sobre essa base presumida incidem IRPJ (15%) e CSLL (9%), gerando alíquota efetiva de 7,68% sobre a receita total.
Somando PIS (0,65%) e COFINS (3%), a carga tributária total fica em torno de 11,33%.
Simulação concreta: imóvel de R$ 800 mil gerando R$ 6.000 por mês de aluguel.
Na pessoa física, com alíquota efetiva de 27,5% (assumindo que o empresário já está na faixa máxima), o imposto mensal é de R$ 1.650.
No ano, R$ 19.800.
Na pessoa jurídica com Lucro Presumido, 11,33% sobre R$ 6.000 equivale a R$ 679,80 por mês.
No ano, R$ 8.157,60.
A economia anual é de R$ 11.642,40 — quase R$ 12 mil por ano.
Em cinco anos, R$ 58 mil de economia.
E o custo de manutenção da holding? Entre R$ 500 e R$ 1.500 por mês de honorários contábeis.
No cenário pessimista (R$ 1.500/mês), são R$ 18 mil por ano de custo contra R$ 12 mil de economia.
Neste caso específico, a holding não compensa para apenas um imóvel gerando R$ 6 mil.
O ponto de virada fica em torno de R$ 8 mil a R$ 10 mil de aluguel mensal para um único imóvel, ou quando a soma de vários imóveis torna a estrutura viável.
E o Simples Nacional? Atividade de locação de imóveis próprios geralmente não pode optar pelo Simples Nacional — o CNAE 6810-2/02 é vedado na maioria dos casos.
Confirme com seu contador qual CNAE se aplica ao seu caso, pois há CNAEs correlatos que permitem o Simples em situações específicas.
Vale lembrar que a pessoa jurídica também precisa pagar o pró-labore do sócio-administrador, o que gera contribuição ao INSS.
Esse custo adicional deve entrar na simulação completa.
O planejamento fiscal precisa olhar para o conjunto, não apenas para a alíquota isolada.
Perguntas frequentes — Quanto imposto paga quem aluga imóvel como PF vs. PJ?
Qual é a alíquota máxima de IRPF sobre aluguel recebido por pessoa física?+
A tabela progressiva do IRPF chega a 27,5% para rendimentos acima de R$ 6.101 mensais. Para quem já tem salário, pró-labore ou outras rendas, o aluguel se soma a tudo e frequentemente cai na alíquota máxima. Além disso, o aluguel exige recolhimento mensal via carnê-leão.
Qual a carga tributária sobre aluguel na PJ com Lucro Presumido?+
No Lucro Presumido, a base presumida para locação de imóveis é 32% da receita. Sobre essa base incidem IRPJ 15% e CSLL 9%, gerando 7,68% de alíquota efetiva. Somando PIS 0,65% e COFINS 3%, a carga total é de aproximadamente 11,33% sobre a receita bruta de aluguel.
Para R$ 6 mil de aluguel, quanto se economiza na PJ vs. PF?+
Comparando a alíquota de 27,5% na PF com 11,33% na PJ, a economia mensal é de cerca de R$ 970 (R$ 1.650 menos R$ 680). No ano, quase R$ 11.700. Para saber se compensa, divida os custos anuais da holding por essa economia mensal — esse é o break-even em meses.
Aluguel de imóvel pode entrar no Simples Nacional?+
O CNAE de locação de imóveis próprios (6810-2/02) geralmente é vedado ao Simples Nacional. Em alguns casos, CNAEs correlatos podem permitir o enquadramento. Consulte seu contador antes de definir o regime tributário, pois a escolha errada pode gerar autuação fiscal.
O pró-labore do sócio entra na simulação da holding para aluguel?+
Sim. O sócio-administrador da holding precisa receber pró-labore, o que gera contribuição ao INSS (20% pela empresa + 11% pelo sócio, com teto previdenciário). Esse custo precisa entrar na simulação completa para comparar corretamente o resultado líquido na PJ vs. PF.
Dica pro quiz
O carnê-leão foi o maior susto que vi nos clientes que recebiam aluguel como pessoa física. Esquecimento de recolhimento mensal gera multa e juros — e a Receita cruza os dados dos contratos registrados.
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