Como tributar a venda de imóvel (ganho de capital)?
Alíquotas de 15% a 22,5% para pessoa física, isenção no único imóvel até R$ 440 mil, e como a PJ Lucro Presumido paga cerca de 6,73% sobre a receita.
Na venda de imóvel por pessoa física, o ganho de capital paga alíquotas progressivas: 15% até R$ 5 milhões de ganho, 17,5% de R$ 5 a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 a R$ 30 milhões e 22,5% acima disso. Há isenção para venda do único imóvel residencial até R$ 440 mil. Na PJ com atividade imobiliária no Lucro Presumido, a alíquota efetiva cai para aproximadamente 6,73% sobre o valor total da venda — uma diferença expressiva em operações de grande porte.
A venda de imóvel é onde a diferença entre pessoa física e jurídica pode ser mais expressiva — para o bem ou para o mal, dependendo da situação. Entender as regras antes de vender é fundamental para não pagar imposto desnecessário.
Na pessoa física
O ganho de capital é tributado pelo imposto de renda com alíquotas progressivas. O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição atualizado. As alíquotas são:
- 15% sobre ganhos até R$ 5 milhões;
- 17,5% sobre a parcela entre R$ 5 e R$ 10 milhões;
- 20% sobre a parcela entre R$ 10 e R$ 30 milhões;
- e 22,5% sobre ganhos acima de R$ 30 milhões.
Existe uma isenção importante: se você vender o único imóvel residencial por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, e não tiver vendido outro imóvel nos últimos cinco anos, o ganho de capital é isento de imposto. Outra isenção: se você vender um imóvel e usar o valor integral para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, também não paga ganho de capital. Essas isenções só existem para pessoa física.
Simulação prática
Um empresário comprou um imóvel por R$ 600 mil há dez anos e vende hoje por R$ 1,4 milhão. O ganho de capital é de R$ 800 mil. Na pessoa física, o imposto é de 15% sobre R$ 800 mil, totalizando R$ 120 mil. Esse imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Na pessoa jurídica, o cenário é diferente
Mas depende do CNAE e da atividade da empresa. Se a holding ou empresa tem CNAE de compra e venda de imóveis (atividade imobiliária) e usa o Lucro Presumido, a tributação é calculada sobre a receita total da venda, com base presumida de 8%. A alíquota efetiva total fica em torno de 6,73% (IRPJ + CSLL + PIS + COFINS). Sobre R$ 1,4 milhão de receita de venda, o imposto seria de aproximadamente R$ 94.220. Uma economia de R$ 25.780 em relação à PF.
Mas atenção ao detalhe crítico
Se o imóvel é tratado como ativo imobilizado da empresa (não como estoque para venda), a tributação na PJ pode ser ainda mais pesada. Nesse caso, o ganho de capital na PJ é tributado a 34% (15% de IRPJ + 10% de adicional + 9% de CSLL). Sobre R$ 800 mil de ganho, o imposto seria de R$ 272 mil — mais que o dobro da pessoa física. A definição de como o imóvel é classificado no balanço da empresa é decisão que precisa ser tomada no momento da aquisição, não na véspera da venda.
Para imóveis adquiridos com intenção de venda futura, a holding patrimonial com atividade imobiliária e o regime de Lucro Presumido costuma ser a estrutura mais eficiente. Para imóveis de longo prazo (sede da empresa, por exemplo), a classificação como ativo imobilizado pode ser mais adequada contabilmente, mas gera maior tributação na eventual venda.
Outro recurso avançado é a holding com estrutura de diferimento: em vez de vender o imóvel, o sócio integraliza o imóvel na holding pelo custo histórico, e a holding vende. O imposto é diferido para o momento da distribuição dos lucros, o que pode ser planejado de forma mais eficiente.
As informações deste conteúdo têm caráter educativo e não constituem consultoria jurídica ou fiscal individualizada. Consulte um profissional habilitado para análise do seu caso específico.
Perguntas frequentes — Como tributar a venda de imóvel (ganho de capital)?
Quais são as alíquotas de ganho de capital para pessoa física?+
15% sobre ganhos até R$ 5 milhões; 17,5% de R$ 5 a R$ 10 milhões; 20% de R$ 10 a R$ 30 milhões; e 22,5% acima de R$ 30 milhões. O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda, via programa GCAP da Receita Federal.
Quando a venda de imóvel é isenta de ganho de capital para pessoa física?+
Há dois casos principais: (1) venda do único imóvel residencial por até R$ 440 mil, sem outra venda nos últimos 5 anos; (2) uso do valor integral da venda para adquirir outro imóvel residencial em até 180 dias. Essas isenções são exclusivas da pessoa física — a PJ não tem direito.
Como a PJ com atividade imobiliária tributa a venda no Lucro Presumido?+
Com CNAE de compra e venda de imóveis, a base presumida é 8% da receita total da venda. Sobre essa base incidem IRPJ 15% + CSLL 9%, mais PIS 0,65% e COFINS 3%. A carga efetiva fica em torno de 6,73% sobre a receita bruta — significativamente menor que os 15% mínimos da PF.
O que acontece se o imóvel estiver registrado como ativo imobilizado da empresa?+
Se o imóvel é ativo imobilizado (não estoque), o ganho de capital na PJ é tributado a 34% (IRPJ 15% + adicional 10% + CSLL 9%). Isso é mais caro que a pessoa física. Por isso, a classificação contábil do imóvel na hora da compra é decisão crítica — não tem como mudar depois sem custo.
O que é integralização de imóvel na holding e como ela adia o imposto?+
O sócio pode integralizar o imóvel na holding pelo custo histórico de aquisição (valor da época da compra), sem pagar ganho de capital nesse momento. Quando a holding vender o imóvel, pagará imposto sobre o ganho. O diferimento permite planejar o momento da tributação e, em alguns casos, reduzir a alíquota efetiva.
Dica pro quiz
Já vi cliente vender imóvel sem consultar o contador e descobrir na declaração que devia R$ 180 mil de ganho de capital. O programa GCAP é obrigatório — e o prazo é até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Teste seus conhecimentos
Qual a alíquota de ganho de capital para pessoa física em uma venda com ganho de R$ 800 mil?
Ficou com duvida?
O Gervinha pode explicar qualquer conceito deste modulo de forma simples e prática.