Como tributar a venda de imóvel (ganho de capital)?
Alíquotas de 15% a 22,5% para pessoa física, isenção no único imóvel até R$ 440 mil, e como a PJ Lucro Presumido paga cerca de 6,73% sobre a receita.
Na venda de imóvel por pessoa física, o ganho de capital paga alíquotas progressivas: 15% até R$ 5 milhões de ganho, 17,5% de R$ 5 a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 a R$ 30 milhões e 22,5% acima disso. Há isenção para venda do único imóvel residencial até R$ 440 mil. Na PJ com atividade imobiliária no Lucro Presumido, a alíquota efetiva cai para aproximadamente 6,73% sobre o valor total da venda — uma diferença expressiva em operações de grande porte.
A venda de imóvel é onde a diferença entre pessoa física e jurídica pode ser mais expressiva — para o bem ou para o mal, dependendo da situação.
Entender as regras antes de vender é fundamental para não pagar imposto desnecessário.
Na pessoa física, o ganho de capital é tributado pelo imposto de renda com alíquotas progressivas.
O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição atualizado.
As alíquotas são: 15% sobre ganhos até R$ 5 milhões; 17,5% sobre a parcela entre R$ 5 e R$ 10 milhões; 20% sobre a parcela entre R$ 10 e R$ 30 milhões; e 22,5% sobre ganhos acima de R$ 30 milhões.
Existe uma isenção importante: se você vender o único imóvel residencial por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, e não tiver vendido outro imóvel nos últimos cinco anos, o ganho de capital é isento de imposto.
Outra isenção: se você vender um imóvel e usar o valor integral para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, também não paga ganho de capital.
Essas isenções só existem para pessoa física.
Simulação prática: um empresário comprou um imóvel por R$ 600 mil há dez anos e vende hoje por R$ 1,4 milhão.
O ganho de capital é de R$ 800 mil.
Na pessoa física, o imposto é de 15% sobre R$ 800 mil, totalizando R$ 120 mil.
Esse imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Na pessoa jurídica, o cenário é diferente — mas depende do CNAE e da atividade da empresa.
Se a holding ou empresa tem CNAE de compra e venda de imóveis (atividade imobiliária) e usa o Lucro Presumido, a tributação é calculada sobre a receita total da venda, com base presumida de 8%.
A alíquota efetiva total fica em torno de 6,73% (IRPJ + CSLL + PIS + COFINS).
Sobre R$ 1,4 milhão de receita de venda, o imposto seria de aproximadamente R$ 94.220.
Uma economia de R$ 25.780 em relação à PF.
Mas atenção ao detalhe crítico: se o imóvel é tratado como ativo imobilizado da empresa (não como estoque para venda), a tributação na PJ pode ser ainda mais pesada.
Nesse caso, o ganho de capital na PJ é tributado a 34% (15% de IRPJ + 10% de adicional + 9% de CSLL).
Sobre R$ 800 mil de ganho, o imposto seria de R$ 272 mil — mais que o dobro da pessoa física.
A definição de como o imóvel é classificado no balanço da empresa é decisão que precisa ser tomada no momento da aquisição, não na véspera da venda.
Para imóveis adquiridos com intenção de venda futura, a holding patrimonial com atividade imobiliária e o regime de Lucro Presumido costuma ser a estrutura mais eficiente.
Para imóveis de longo prazo (sede da empresa, por exemplo), a classificação como ativo imobilizado pode ser mais adequada contabilmente, mas gera maior tributação na eventual venda.
Outro recurso avançado é a holding com estrutura de diferimento: em vez de vender o imóvel, o sócio integraliza o imóvel na holding pelo custo histórico, e a holding vende.
O imposto é diferido para o momento da distribuição dos lucros, o que pode ser planejado de forma mais eficiente.
Perguntas frequentes — Como tributar a venda de imóvel (ganho de capital)?
Quais são as alíquotas de ganho de capital para pessoa física?+
15% sobre ganhos até R$ 5 milhões; 17,5% de R$ 5 a R$ 10 milhões; 20% de R$ 10 a R$ 30 milhões; e 22,5% acima de R$ 30 milhões. O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda, via programa GCAP da Receita Federal.
Quando a venda de imóvel é isenta de ganho de capital para pessoa física?+
Há dois casos principais: (1) venda do único imóvel residencial por até R$ 440 mil, sem outra venda nos últimos 5 anos; (2) uso do valor integral da venda para adquirir outro imóvel residencial em até 180 dias. Essas isenções são exclusivas da pessoa física — a PJ não tem direito.
Como a PJ com atividade imobiliária tributa a venda no Lucro Presumido?+
Com CNAE de compra e venda de imóveis, a base presumida é 8% da receita total da venda. Sobre essa base incidem IRPJ 15% + CSLL 9%, mais PIS 0,65% e COFINS 3%. A carga efetiva fica em torno de 6,73% sobre a receita bruta — significativamente menor que os 15% mínimos da PF.
O que acontece se o imóvel estiver registrado como ativo imobilizado da empresa?+
Se o imóvel é ativo imobilizado (não estoque), o ganho de capital na PJ é tributado a 34% (IRPJ 15% + adicional 10% + CSLL 9%). Isso é mais caro que a pessoa física. Por isso, a classificação contábil do imóvel na hora da compra é decisão crítica — não tem como mudar depois sem custo.
O que é integralização de imóvel na holding e como ela adia o imposto?+
O sócio pode integralizar o imóvel na holding pelo custo histórico de aquisição (valor da época da compra), sem pagar ganho de capital nesse momento. Quando a holding vender o imóvel, pagará imposto sobre o ganho. O diferimento permite planejar o momento da tributação e, em alguns casos, reduzir a alíquota efetiva.
Dica pro quiz
Já vi cliente vender imóvel sem consultar o contador e descobrir na declaração que devia R$ 180 mil de ganho de capital. O programa GCAP é obrigatório — e o prazo é até o último dia útil do mês seguinte à venda.
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