Como integralizar bens na holding?
Como transferir imóveis para a PJ: valor contábil vs. mercado, ITBI e ganho de capital.
A integralização pelo valor histórico (art. 23, Lei 9.249/95) não gera ganho de capital na pessoa física, sendo a opção mais comum. Pelo valor de mercado, há ganho de capital imediato de 15% a 22,5%. O ITBI é imune na integralização (art. 156, §2°, I, CF). A imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital a integralizar (STF, Tema 796). A imunidade vale também para holding com atividade imobiliária preponderante: o STF julgou o Tema 1.348 em 19/10/2026 e decidiu que, na integralização, ela independe da atividade, ressalvada simulação ou fraude.
A integralização de bens e o ato de transferir patrimônio da pessoa fisica para a holding, em troca de quotas ou ações.
Ha duas opções de valor: pelo valor contábil (custo de aquisição declarado na DIRPF) ou pelo valor de mercado
Pelo valor contábil (art. 23 da Lei 9.249/95): não ha ganho de capital na PF, pois o valor de transferência e igual ao custo. E a opção mais comum e mais econômica. Porem, a holding recebera o bem com base de custo baixa — se vender no futuro, o ganho sera maior.
Pelo valor de mercado: ha ganho de capital na PF (diferença entre valor de mercado e custo na DIRPF), tributado de 15% a 22,5%. Em contrapartida, a holding tera o bem com base de custo atualizada. Esta opção so faz sentido se houver prejuizo fiscal na PF a compensar ou se a holding não pretende vender o bem.
Sobre o ITBI
a regra geral é que não incide ITBI na integralização de imóveis para PJ (art. 156, §2, I, CF). Essa imunidade vale também para a holding com atividade imobiliária preponderante (compra, venda ou locação de imóveis): o STF decidiu assim no Tema 1.348 (RE 1.495.108), julgado em 19/10/2026. A regra da atividade preponderante do art. 37 do CTN (receita de imóveis acima de 50% nos 2 anos anteriores e 2 posteriores) continua valendo para fusão, incorporação, cisão e extinção da empresa, não para a integralização.
Dois limites continuam valendo. O Tema 796 do STF (RE 796.376): a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital a integralizar, e esse excedente paga ITBI. E o município pode cobrar o imposto se houver simulação ou fraude à lei para usar a imunidade. A estruturação da holding é feita com o advogado.
Procedimento prático
elaborar laudo de avaliação, alterar contrato social, registrar escritura no cartorio, atualizar matricula do imóvel, e informar na DIRPF e DIPJ.
As informações deste conteúdo têm caráter educativo e não constituem consultoria jurídica ou fiscal individualizada. Consulte um profissional habilitado para análise do seu caso específico.
Perguntas frequentes — Como integralizar bens na holding?
Qual a diferença entre integralizar pelo valor histórico ou pelo valor de mercado?+
Pelo valor histórico (custo de aquisição na DIRPF): não há ganho de capital para o sócio e é a opção mais comum. Porém, a holding recebe o bem com custo baixo — se vender no futuro, o ganho será maior. Pelo valor de mercado: gera ganho de capital imediato (15-22,5%) para o sócio pessoa física, mas a holding terá custo atualizado. Use o valor de mercado apenas se houver prejuízo fiscal a compensar ou se a venda futura é certa.
Pago ITBI ao transferir imóvel para a holding?+
A CF/88 garante imunidade de ITBI na integralização (art. 156, §2°, I), e ela vale também para holding com atividade imobiliária preponderante: o STF decidiu isso no Tema 1.348, julgado em 19/10/2026. Há dois limites: a imunidade não alcança o valor que exceder o capital a integralizar, que paga ITBI (Tema 796), e o município pode cobrar se houver simulação ou fraude. A estruturação é feita com o advogado.
O que é atividade preponderante para fins de ITBI?+
Atividade preponderante é quando mais de 50% da receita total da empresa (nos 2 anos anteriores e 2 posteriores à aquisição) vem de compra, venda ou locação de imóveis (art. 37, CTN). Essa regra vale para imóveis recebidos em fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa. Na integralização de capital ela não se aplica: o STF decidiu no Tema 1.348 (julgado em 19/10/2026) que a imunidade vale independentemente da atividade, até o valor do capital, ressalvada simulação ou fraude.
Como funciona o lançamento contábil da integralização de imóvel?+
Na holding: débito em Imobilizado (Imóveis) pelo valor acordado para a integralização, crédito em Capital Social pelo mesmo valor. Se houver ágio (valor do imóvel acima do capital subscrito), a diferença vai para Reserva de Capital. Após os registros societários, a escritura deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para a transferência formal da propriedade.
Preciso de laudo de avaliação para integralizar imóvel numa holding LTDA?+
Para LTDA, o laudo é dispensável se todos os sócios concordam com o valor. Para S.A., é obrigatório por lei. Mesmo dispensável na LTDA, o laudo é altamente recomendável para documentar o propósito negocial, o valor de mercado e reduzir o risco de questionamento fiscal sobre o valor atribuído ao bem.
Dica pro quiz
A integralização de bens pelo valor contábil e a regra de ouro — sem ganho de capital na transferência. Mas tem um preço: a holding fica com custo baixo, e se vender o imóvel depois, o ganho sera enorme. E o ITBI? Na integralização há imunidade até o valor do capital, mesmo para holding imobiliária (STF, Tema 1.348); o que passar do capital paga. Cada decisão tem consequência.
Teste seus conhecimentos
O que o art. 23 da Lei 9.249/95 permite na integralização de bens em PJ?
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