Como tributar a venda de imóveis pela holding?
Ganho de capital vs. receita operacional — quando cada regime se aplica.
Se o CNAE é de atividade imobiliária, a venda é tributada no Lucro Presumido com presunção de 8%, resultando em carga de 5,93% a 6,73%, conforme incida o adicional do IRPJ. Se o imóvel é ativo imobilizado de holding não-imobiliária, o ganho de capital é tributado a 34% (IRPJ 25% + CSLL 9%). Para uma venda de R$ 2 milhões com custo de R$ 500.000, a diferença é de R$ 391.400 entre os dois regimes.
A tributação na venda de imóveis pela holding depende fundamentalmente se a venda e atividade principal ou eventual. Se o CNAE da holding e de compra e venda de imóveis (atividade imobiliaria), a receita da venda e tributada pelo Lucro Presumido com presunção de 8% — resultando em carga de 5,93% a 6,73% sobre a receita bruta (IRPJ 1,2% + adicional de até 0,8% + CSLL 1,08% + PIS 0,65% + COFINS 3%). Se a holding detem imóveis como ativo imobilizado (não é atividade de compra e venda) e vende eventualmente, a tributação e sobre o ganho de capital (valor de venda menos valor contábil).
No Lucro Real, o ganho e tributado a 34% (IRPJ 25% + CSLL 9%). No Presumido, o ganho e adicionado integralmente a base (sem presunção), tributado a 34%.
Exemplo comparativo para venda de imóvel por R$ 2.000.000 com custo contábil de R$ 500.000
Como atividade imobiliaria, imóvel do estoque (Presumido), venda num único trimestre e sem outras receitas: base IRPJ = R$ 2M x 8% = R$ 160.000, IRPJ = R$ 24.000, adicional de 10% sobre R$ 100.000 (o que passa de R$ 60 mil no trimestre) = R$ 10.000, CSLL = R$ 2M x 12% x 9% = R$ 21.600, PIS/COFINS = R$ 73.000. Total: ~R$ 128.600 (6,43%). Como ganho de capital (imóvel do ativo imobilizado): ganho = R$ 1.500.000, IRPJ = R$ 225.000, adicional = R$ 144.000, CSLL = R$ 135.000, sem PIS/COFINS (Lei 9.718/1998, art. 3º, § 2º, IV).
Total: cerca de R$ 504.000 (25,2% da receita). A diferença e brutal: cerca de R$ 375.400. Por isso, a escolha do CNAE e da atividade preponderante na constituição da holding e decisão crítica.
Desde o Tema 1.348 do STF (julgado em 19/10/2026), o CNAE imobiliário não tira a imunidade do ITBI na integralização: ela vale até o valor do capital, o excedente paga ITBI (Tema 796) e há cobrança se houver simulação ou fraude. A escolha do CNAE passa a ser decidida pela tributação da atividade e da venda, não pelo ITBI da integralização.
As informações deste conteúdo têm caráter educativo e não constituem consultoria jurídica ou fiscal individualizada. Consulte um profissional habilitado para análise do seu caso específico.
Perguntas frequentes — Como tributar a venda de imóveis pela holding?
Como tributar a venda de imóvel na holding?+
Depende do CNAE e da atividade da holding. Se o CNAE é de atividade imobiliária, a venda é receita operacional: tributação no Lucro Presumido com presunção de 8%, resultando em carga de 5,93% a 6,73% sobre a receita, conforme incida o adicional do IRPJ. Se o imóvel é ativo imobilizado de holding não-imobiliária, incide tributação sobre o ganho de capital a 34% (IRPJ + CSLL).
Qual a diferença de imposto entre vender imóvel pela holding ou pela pessoa física?+
Pessoa física: ganho de capital tributado de 15% a 22,5% (tabela progressiva). Holding com atividade imobiliária no Lucro Presumido: carga de 5,93% a 6,73% sobre o valor total da venda, conforme incida o adicional do IRPJ. Numa venda de R$ 2 milhões de imóvel do estoque, num único trimestre e sem outras receitas, a holding paga cerca de R$ 128.600; a pessoa física, com ganho de capital de R$ 1,5 milhão, pagaria R$ 225.000 (15%). Se o imóvel estava no ativo imobilizado da holding (custo contábil de R$ 500 mil), o cálculo é sobre o ganho de capital e fica em cerca de R$ 504.000. A escolha do CNAE na constituição precisa ser avaliada com esses números.
Ainda existe tradeoff entre ITBI e venda de imóvel na escolha do CNAE?+
Não na integralização. O conflito era este: o CNAE imobiliário dá a tributação mais favorável na venda (base presumida de 8%), mas os municípios negavam a imunidade do ITBI à holding imobiliária. O STF julgou o Tema 1.348 em 19/10/2026 e decidiu que, na integralização, a imunidade vale independentemente da atividade, até o valor do capital (o excedente paga ITBI, Tema 796), ressalvada simulação ou fraude. O CNAE se escolhe pelo plano de longo prazo — se a holding vai vender os imóveis no futuro ou apenas alugá-los — com o contador e o advogado.
Como calcular a tributação de venda de imóvel pelo Lucro Presumido?+
Para atividade imobiliária: base de IRPJ = receita × 8%; IRPJ = base × 15%; base de CSLL = receita × 12%; CSLL = base × 9%; PIS = receita × 0,65%; COFINS = receita × 3%. Sobre uma venda de R$ 2 milhões num único trimestre, sem outras receitas: IRPJ R$ 24.000, adicional R$ 10.000, CSLL R$ 21.600, PIS R$ 13.000, COFINS R$ 60.000. Total: ~R$ 128.600 (6,43%). Com outras receitas no trimestre, a carga aproxima-se dos 6,73%.
Ganho de capital de venda de imóvel na holding é tributado a quanto?+
Se a holding detém o imóvel como ativo imobilizado (não é atividade imobiliária), o ganho de capital entra inteiro na base do IRPJ (15% mais o adicional de 10%) e da CSLL (9%), sem PIS/COFINS (Lei 9.430/1996, art. 25, II; Lei 9.718/1998, art. 3º, § 2º, IV). Numa venda de R$ 2 milhões com ganho de R$ 1,5 milhão, o imposto seria cerca de R$ 504.000, contra cerca de R$ 128.600 se fosse imóvel do estoque, numa venda num único trimestre.
Dica pro quiz
Vender imóvel como atividade imobiliária (imóvel de estoque) custa de 5,93% a 6,73% sobre a receita no Lucro Presumido, conforme incida o adicional do IRPJ. Se o imóvel for do ativo imobilizado, a PJ paga IRPJ e CSLL sobre o ganho de capital (até 34% do ganho, com o adicional, sem PIS/Cofins); na pessoa física, de 15% a 22,5% sobre o ganho. As bases são diferentes, por isso a comparação depende do custo do imóvel. E o ITBI na integralização não pesa mais nessa escolha: o STF decidiu no Tema 1.348 (julgado em 19/10/2026) que a imunidade vale também para holding imobiliária, até o valor do capital. Faça a conta com o contador antes de escolher o CNAE.
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Quando a venda de imóvel pela holding é tributada pela presunção de 8% (atividade imobiliária)?
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